观点地产网 去年一整年都没有公开面对香港资本市场的王振华，今天终于回归新城发展在香港举行的2018全年业绩会。

3月11日上午，应对完一众投资者近1个小时不断提问后，王振华带领新城发展的老班底——行政总裁吕小平、首席财务官陆忠明及资本市场部总经理张峰转战媒体业绩会。

作为比较早发布业绩的内房股公司，王振华显得底气十足：“应该说，2018年新城的业绩非常亮丽。”

根据年报，2018年新城发展完成合约销售2211亿元，同比增长74.8%，销售覆盖全国77个城市的350个项目，操盘项目现金回款率达到92%。

利润及财务方面，期内实现毛利约191亿元，同比增长40.3%，归属于股东的核心溢利约56.6亿，同比增长83.4%。净负债率较上年100%下降至78.6%，在手现金共计约477亿元，现金与短期债务比达到1.8倍。

向好的业绩同样反映在派息上，根据董事会决议，2018年新城发展将派发年末股息每股0.3元，同比增长85.3%。

另据观点地产新媒体了解，3月10日，新城发展股价盘中一度上升近10个点，达到7.93港币每股。

值得注意的是，销售保持高速增长的同时，新城发展的融资成本同样水涨创高。

2018年，新城发展的借款利息高达40.25亿元，较2017年增长60%，扣除向客户预售的所得款项利息后，总融资成本约9.7亿，同比上涨约15%。

年报中的吾悦广场“秘密”

作为典型“以住养商”模式的房企，投资物业发展情况是新城绕不开的话题。

翻阅新城发展2018年年报，期内，公司投资物业公允价值收益达到32.85亿，较2017年13.58亿暴增142%；与此同时，非流动资产中，投资物业的估值也从2017年末235亿增长至2018年的407.6亿。

对此，CFO陆忠明回应观点地产新媒体时称，由于进入投资物业的标准既包括开业项目，也包括未开业项目。因此，2017年13亿的公允值收益对应的项目是43个项目，而2018年则对应72个。

据其介绍，截至2018年底，新城已获取96个吾悦广场的土地储备，其中有20多个的土地证还没有拿到，所以暂时没有记录进财务报表。

另据年报显示，2018年底，新城累计已开业吾悦广场42个，实现租费收入21.16亿元，同比增长107%；2019年，新城将新开业22个吾悦广场，目标是实现租费收入40亿元。

值得一提的是，虽然商业如今已成为新城双轮驱动中的重要一环，但吾悦广场背后的逻辑仍离不开销售。

据管理层透露，每个动辄20-50万方的吾悦广场中，平均自持面积只有9万方左右，而扣除车位等，最后实际可租面积平均下来大概是6万方左右，如果达到100个广场的水平，大概是600万方的可租面积。

换而言之，大部分商业仍是销售物业，而据观点地产新媒体了解，去年刚刚回归新城的少帅王晓松，目前就是负责商业中的开发板块。

另一方面，尽管投资物业为开发商带来诸如公允收益、资产增加等正面回报，但持有重资产、漫长的投资回报期同样会产生大量的资金沉淀，对房企的现金流将是巨大考验，此前万达就因此不得不转向轻资产模式。

对于投资物业的回报期，吕小平透露，按平均每个吾悦广场6.5亿的总投入计算，预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元，投资回收期可控制在6年以内。

他同时指出，因为结合了住宅销售的综合体开发模式，投资物业的回收期将更短，对集团整体的现金流压力会有所缓解。

不过从2018年租金表现来看，仅有3个吾悦广场（武进吾悦广场、吾悦国际广场及青浦吾悦广场）的全年租金及收入超过1亿元，其中培育期最长的武进吾悦广场和吾悦国际广场于2012年开业，至今已有6年，租金收入的增速则在20%左右。

此外，开业一年左右的吾悦广场租费水平则在5500万元-6500万元左右，由此，要达到管理层预期的每个吾悦广场前十年的平均租费1.31亿元，似乎还有一定挑战。

1.1亿平米土储与一万亿货值

除投资物业外，新城发展在住宅开发上依旧表现抢眼。

王振华透露，截至目前，新城土地储备已高达1.1亿平方米，可以产生的货值超过1万亿元，而平均土地成本则仅为每平方米为2518元。其中，仅2018年新城就通过招拍挂和收购方式，新增货值超过5200亿。

不过，新城的土地储备中，大部分仍集中在长三角地区，占比达50.2%，另外中西部地区占比28.9%，渤海湾为15.7%，珠三角则仅有5.2%。反应到销售贡献，长三角的合约销售贡献占比为60%，中西部21.73%，环渤海15.07%，珠三角2.59%。

王振华坦言，从2017年开始进入大湾区到现在，新城在该区域的成长速度相对较慢，目前公司也在增加对大湾区的投资力度。

转载请注明出处。